2009-12-19 00:00
商辦市場 明年十大趨勢
根據IMF與Global Insight對2010年景氣與經濟發展預測，亞洲經濟表現仍將優於歐美，未來仍是國際資金布局重點；台灣國內生產毛額（GDP）也將由負轉正，預計升息幅度應不高，因此在資金動能仍強，海外投資機會仍有限的情況下，明年資金大舉流出的機會應不高，對國內房地產價格仍具支撐。
信義房屋商仲部何偉宏協理表示，明年商用不動產市場有十大趨勢，值得投資人觀察：
1.交易規模 超越千億
原本預估在金融海嘯衝擊下，2009年商用不動產交易規模會比2008年還低，但截止目前為止，整體市場交易規模已接近去年850億元，受惠於亞太地區景氣率先復甦，加上危機入市的投資思維，使今年商用不動產表現毫不遜色，承接這一股氣勢，加上未來看好的投資環境，預料2010年將極可能超越2007年時的千億規模再向上攀升。
2.B辦行情 追上住宅
過去幾年北市商辦價格由於長期被低估，產生了辦公室價格長期低於鄰近住宅價格的扭曲現象，這與一般商用不動產價格高於住宅的邏輯並不相符，但自今年以來隨著兩岸題材增溫，目前已有像敦南商圈的成交案例，出現B辦行情追上鄰近住宅的現象，11月SOGO錢櫃大樓出售時更是創下百萬以上建坪單價行情。預料商辦行情看漲的現象將可延續到2010年以後。
3.金融保險業 擴大投資
在MOU簽署後，以金融保險業為首的第一波受惠產業，不論是在台灣或在對岸的投資規模將可望倍增，因此不論是財務投資，或是實質辦公空間的擴張，都可為商用不動產帶來明顯的成長動力。此外，依據中華經濟研究院的評估，未來ECFA簽署後，包括塑化、機械、紡織、石油、鋼鐵等產業將是先期受惠產業，另外像法律、會計、金融、廣告顧問等生產者服務業也將間接受惠。
4.傳產壽險業 活化資產
由於台北市土地資源日漸稀有，市場標售案更屢創新高，許多身負豐沛資產的傳產業或壽險業者積極盤點手中的資產庫存，將過去閒置未妥善利用的資產，看是要處分、出租或是排定土地開發等。預料2010年將可見到更多釋出的閒置資產出來，包含內湖、南港精華地區的工業土地或市中心整棟的舊辦公大樓等。
5.建商推商辦 看好後市
近五年房地產市場雖然很熱，但已少見建商推出商辦的預售及新成屋推案，近年來釋出的主要辦公標的，幾乎都是做為企業總部，但鑑於目前住宅市場部分區域供給過剩，加上看好兩岸開放帶來的經商需求，包含宏泰、皇翔在內的知名建商，都決定調整手中推案比例，改推商辦產品，連台中、高雄地區的建商也紛紛跟進，甚至有些建商為避免以後市場變化過劇，打算以租代售，由建設公司保有所有權，不將產權賣斷，以換取未來長期穩定的租金收益。
6.松江南京商圈 將回溫
捷運新莊線預定2010底從蘆洲通車到忠孝新生站，在市區部分先經民權西路向東，然後經松江路往南與原板南線之忠孝新生站交會，因此以松江路為核心發展的松江南京商圈，該商圈可望打破長期低迷的行情，區內的B辦或捷運周邊店面都將受惠，預計明年在轉手或出租都會增溫，依照過去的經驗，捷運正式通車後，漲幅通常有10%～20%。
7.大內科舊宗段 有潛力
內湖科學園區已吸引一些海外回流的中小型台商，回台興建企業總部。 圖／梁任瑋
北市府在2008年通過大內科計畫後，正式將舊宗段納入大內科計畫範圍，原本屬於輕工業或倉儲使用的工業區，搖身一變成為科技工業區C區及D區，由於舊宗段土地開發率僅五成，且比內科更為鄰近市區，已吸引一些海外回流的中小型台商，打算選定約300坪規模的基地，建造在台企業總部，目前近五成仍未開發的素地，足以提供包含進出貨、展示間等更為彈性的企業總部規劃考量。
8.收益型物業 追求標的
2009年商用不動產的當紅炸子雞就是具收益性的物業，不論是店面商場、辦公廠房，只要具有穩定收益且具一定金額規模，成為投資人及壽險業積極追求的標的。因北市收益性標的已逐漸難覓，投資人已將目光移至全台，如高雄、嘉義、台中、新竹、桃園等地，只要有適合的標的，投資人都願意加碼，11月份南山人壽向興富發購買台中中港路商辦大樓即為一例，預計這股風潮將延續到2010年。
9.轉運站 帶旺交通經濟
京站的轉運站已於今年8月開始營運，2010年東邊的統一轉運站也將完工啟用，這也是除了正趕工中的捷運系統外，北市最重要的交通建設之一，肩負起台北市與周邊鄉鎮的城際運輸功能，且除了轉運功能外，亦附加如商場、辦公、飯店等多元機能，預料未來將是人潮匯聚的兩個北市新亮點，對周邊的辦公及零售業將有一定聚集經濟效應。
10.複合辦公樓 A辦新寵
過去A級商辦設計規劃，傾向用途單純，謝絕其他業種混雜，但自台北101落成以來，包含統一國際大樓等在內，複合式的辦公樓已成目前市場規劃主流，除原本既有的辦公空間外，譬如採低樓層商場、高樓層飯店，或是雙塔式建築等都是常見的例子。在目前興建中的包含京站、克緹信義大樓、新光A12大樓、甚至是未來的雙子星大樓，已少見純粹辦公使用的大樓配置。不論作為辦公大樓的服務設施，或是匯集人氣、提高坪效等多元動機下，複合式辦公樓已然成為未來A級辦公大樓設計規劃的優先選項。
信義房屋商仲部何偉宏協理表示，明年商用不動產市場有十大趨勢，值得投資人觀察：
1.交易規模 超越千億
原本預估在金融海嘯衝擊下，2009年商用不動產交易規模會比2008年還低，但截止目前為止，整體市場交易規模已接近去年850億元，受惠於亞太地區景氣率先復甦，加上危機入市的投資思維，使今年商用不動產表現毫不遜色，承接這一股氣勢，加上未來看好的投資環境，預料2010年將極可能超越2007年時的千億規模再向上攀升。
2.B辦行情 追上住宅
過去幾年北市商辦價格由於長期被低估，產生了辦公室價格長期低於鄰近住宅價格的扭曲現象，這與一般商用不動產價格高於住宅的邏輯並不相符，但自今年以來隨著兩岸題材增溫，目前已有像敦南商圈的成交案例，出現B辦行情追上鄰近住宅的現象，11月SOGO錢櫃大樓出售時更是創下百萬以上建坪單價行情。預料商辦行情看漲的現象將可延續到2010年以後。
3.金融保險業 擴大投資
在MOU簽署後，以金融保險業為首的第一波受惠產業，不論是在台灣或在對岸的投資規模將可望倍增，因此不論是財務投資，或是實質辦公空間的擴張，都可為商用不動產帶來明顯的成長動力。此外，依據中華經濟研究院的評估，未來ECFA簽署後，包括塑化、機械、紡織、石油、鋼鐵等產業將是先期受惠產業，另外像法律、會計、金融、廣告顧問等生產者服務業也將間接受惠。
4.傳產壽險業 活化資產
由於台北市土地資源日漸稀有，市場標售案更屢創新高，許多身負豐沛資產的傳產業或壽險業者積極盤點手中的資產庫存，將過去閒置未妥善利用的資產，看是要處分、出租或是排定土地開發等。預料2010年將可見到更多釋出的閒置資產出來，包含內湖、南港精華地區的工業土地或市中心整棟的舊辦公大樓等。
5.建商推商辦 看好後市
近五年房地產市場雖然很熱，但已少見建商推出商辦的預售及新成屋推案，近年來釋出的主要辦公標的，幾乎都是做為企業總部，但鑑於目前住宅市場部分區域供給過剩，加上看好兩岸開放帶來的經商需求，包含宏泰、皇翔在內的知名建商，都決定調整手中推案比例，改推商辦產品，連台中、高雄地區的建商也紛紛跟進，甚至有些建商為避免以後市場變化過劇，打算以租代售，由建設公司保有所有權，不將產權賣斷，以換取未來長期穩定的租金收益。
6.松江南京商圈 將回溫
捷運新莊線預定2010底從蘆洲通車到忠孝新生站，在市區部分先經民權西路向東，然後經松江路往南與原板南線之忠孝新生站交會，因此以松江路為核心發展的松江南京商圈，該商圈可望打破長期低迷的行情，區內的B辦或捷運周邊店面都將受惠，預計明年在轉手或出租都會增溫，依照過去的經驗，捷運正式通車後，漲幅通常有10%～20%。
7.大內科舊宗段 有潛力
內湖科學園區已吸引一些海外回流的中小型台商，回台興建企業總部。 圖／梁任瑋
北市府在2008年通過大內科計畫後，正式將舊宗段納入大內科計畫範圍，原本屬於輕工業或倉儲使用的工業區，搖身一變成為科技工業區C區及D區，由於舊宗段土地開發率僅五成，且比內科更為鄰近市區，已吸引一些海外回流的中小型台商，打算選定約300坪規模的基地，建造在台企業總部，目前近五成仍未開發的素地，足以提供包含進出貨、展示間等更為彈性的企業總部規劃考量。
8.收益型物業 追求標的
2009年商用不動產的當紅炸子雞就是具收益性的物業，不論是店面商場、辦公廠房，只要具有穩定收益且具一定金額規模，成為投資人及壽險業積極追求的標的。因北市收益性標的已逐漸難覓，投資人已將目光移至全台，如高雄、嘉義、台中、新竹、桃園等地，只要有適合的標的，投資人都願意加碼，11月份南山人壽向興富發購買台中中港路商辦大樓即為一例，預計這股風潮將延續到2010年。
9.轉運站 帶旺交通經濟
京站的轉運站已於今年8月開始營運，2010年東邊的統一轉運站也將完工啟用，這也是除了正趕工中的捷運系統外，北市最重要的交通建設之一，肩負起台北市與周邊鄉鎮的城際運輸功能，且除了轉運功能外，亦附加如商場、辦公、飯店等多元機能，預料未來將是人潮匯聚的兩個北市新亮點，對周邊的辦公及零售業將有一定聚集經濟效應。
10.複合辦公樓 A辦新寵
過去A級商辦設計規劃，傾向用途單純，謝絕其他業種混雜，但自台北101落成以來，包含統一國際大樓等在內，複合式的辦公樓已成目前市場規劃主流，除原本既有的辦公空間外，譬如採低樓層商場、高樓層飯店，或是雙塔式建築等都是常見的例子。在目前興建中的包含京站、克緹信義大樓、新光A12大樓、甚至是未來的雙子星大樓，已少見純粹辦公使用的大樓配置。不論作為辦公大樓的服務設施，或是匯集人氣、提高坪效等多元動機下，複合式辦公樓已然成為未來A級辦公大樓設計規劃的優先選項。
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